إزاي بنختار لك: طريقة ملتيبلكس في الوصول من 200+ مطور إلى 3 اختيارات

الأسعار وأنظمة السداد في مصر تتغير شهرياً. الأرقام في هذه الصفحة استرشادية بتاريخ النشر الموضح، تأكد منها معنا قبل اتخاذ القرار.

أول شيء نسأل عنه ليس ميزانيتك.

هو متى تحتاج المفتاح في يدك. لأن هذا السؤال وحده يستبعد أكثر من نصف المعروض في السوق قبل أن نذكر اسم أي مشروع.

من يحتاج السكن خلال سنة لا معنى لأن نعرض عليه مرحلة إطلاق تسلّم بعد أربع سنوات مهما كان سعرها جذاباً. ومن أفقه خمس سنوات لا معنى لأن يدفع علاوة التسليم القريب.

هذه الصفحة تشرح المرشحات الخمسة التي نمر بها بالترتيب، ولماذا هذا الترتيب تحديداً، وماذا يخرج في نهايته. ننشرها لسببين: لتعرف ماذا تتوقع منا، ولأن من يريد أن يطبقها بنفسه دون أن يتحدث إلينا يستطيع ذلك.

لماذا الترتيب مهم أكثر من المرشحات نفسها

أغلب رحلات الشراء تبدأ من الآخر: إعلان لمشروع، ثم زيارة، ثم محاولة تبرير القرار.

النتيجة المتوقعة أن ينتهي المشتري بوحدة جيدة في توقيت خاطئ، أو بقسط يناسب اليوم ولا يناسب السنة الثالثة، أو بمكان يبعد نصف ساعة إضافية عن كل ما في حياته.

الترتيب الصحيح يبدأ بما لا يمكن تعديله بعد الشراء، وينتهي بما يمكن التفاوض عليه. الوقت والمكان والقدرة على السداد لا تُعدَّل لاحقاً. أما السعر والوحدة والدور فتُناقَش.

المرشح 1: التوقيت

السؤال: متى تحتاج الاستلام؟

هذا المرشح يقسم السوق قسمين حادين. في أوراق المطورين التي نملكها لأغسطس 2026 تتراوح مواعيد التسليم بين سنة واحدة وثلاث سنوات ونصف، ومراحل الإطلاق أبعد.

وهناك رقم يجب أن يدخل هذه المعادلة ولا يدخلها عادةً: إيجارك الحالي. لو كنت تدفع 25 ألف جنيه شهرياً، فكل سنة انتظار تكلفك 300,000 جنيه فوق سعر الوحدة.

هذا الرقم وحده يقلب كثيراً من المقارنات، وقد شرحناه بالتفصيل في ريسيل أم من المطور مباشرة.

المرشح 2: القسط الربع سنوي، لا السعر الإجمالي

السؤال: ما أقصى مبلغ تدفعه كل ثلاثة شهور دون أن يتأثر باقي حياتك؟

الأقساط في هذه السوق ربع سنوية في الغالب لا شهرية. وعلى نظام 5% مقدم وتقسيط 10 سنوات، القسط يساوي 23,750 جنيهاً عن كل مليون من السعر.

اقسم الرقم الذي حددته على 23,750 لتعرف حدك الأعلى بالمليون:

أقصى قسط ربع سنوي	حدك الأعلى تقريباً
150,000	6.3 مليون
200,000	8.4 مليون
300,000	12.6 مليون
500,000	21 مليوناً

ثم أضف بندين خارج هذا الحساب: المقدم عند التعاقد، والصيانة بنسبة تتراوح في أوراقنا بين 7% و10% فوق السعر، وتُدفع في مواعيد منفصلة عن الأقساط.

القاعدة التي نطبقها: لا نرشّح وحدة تستهلك كل هامش العميل. من يحجز عند أقصى ما يحتمله دخله يصطدم بأول دفعة صيانة أو بأول دفعة معجلة داخل الجدول. التفصيل الكامل في أنظمة السداد عند المطورين.

لو خرج معك رقم من الجدول أعلاه ولم تعرف ماذا يعني عملياً، ابعثه لنا على واتساب ونقول لك أي المشروعات يقع داخل هذا الحد فعلاً بعد حساب الصيانة.

المرشح 3: الجغرافيا، ومثلث يومك

السؤال: أين تقع نقاط يومك الثلاث؟

مقر عملك، ومدرسة أبنائك، وبيت أقرب من تزورهم أسبوعياً. المنطقة الصحيحة هي التي تقع داخل هذا المثلث أو على حافته.

هذا هو المرشح الذي يتجاهله المشترون أكثر من غيره، وهو الوحيد الذي لا يمكن إصلاحه بعد الشراء. السعر يُتفاوض عليه، والوحدة تُغيَّر، أما نصف الساعة الإضافية يومياً فتبقى معك عشر سنوات.

ونطبق هنا قاعدة عملية: نطلب من العميل أن يقود السيارة إلى الموقع في يوم عمل عادي في ساعة الذروة، لا في زيارة يوم جمعة. تفكيك مناطق القاهرة الجديدة في دليل مناطق القاهرة الجديدة.

المرشح 4: المطور والمرحلة

الآن فقط، وبعد أن ضاقت القائمة، ننظر في المطور.

ما نفحصه:

• سجل التسليم الفعلي، لا قائمة المشروعات المعلنة. الفارق بين سنة التعاقد وسنة التسليم في مشروعات سابقة هو السجل الحقيقي.
• وجود مرحلة مسلَّمة ومأهولة يمكن زيارتها. مشروع هايد بارك نيو كايرو مثلاً مسكون منذ سنوات، ومن يفكر في الشراء من هذا المطور يستطيع أن يقف داخل ما سلّمه فعلاً.
• بند غرامة التأخير في العقد وقيمته.
• مستوى التشطيب ومواصفات التسليم المكتوبة، لأن المراحل تختلف داخل المشروع الواحد.

الطريقة كاملة في سابقة أعمال المطور العقاري.

المرشح 5: الأرقام الأربعة

قبل أن يصل أي عرض إلى قائمتك المختصرة، نتأكد من أربعة بنود. أي بند ناقص يعني أن العرض غير قابل للمقارنة بعد:

1. هل السعر “من” أم متوسط؟ سعر “من” هو أرخص وحدة في نوعها، والوحدة التي ستريدها فعلاً تقع عادةً أعلى منه بـ 10 إلى 20%.
2. ما المساحة وأساس حسابها؟ صافية أم إجمالية، شاملة التراس أم لا، مساحة مبانٍ أم شاملة الأرض. الشرح بالحسابات في سعر المتر في مصر 2026.
3. ما تاريخ التسليم التعاقدي؟ لا الإعلاني.
4. ما نسبة الصيانة ومواعيدها؟ فوق السعر لا ضمنه.

ماذا يخرج في النهاية

ثلاثة خيارات عادةً، ومعها ثلاثة أشياء لكل خيار:

• عرض السعر الرسمي من المطور، بالمساحة وجدول السداد بالتواريخ والمبالغ.
• حساب مجمّع يضم القسط والصيانة معاً في جدول واحد، لأن أغلب المشترين يرون الجدولين ولا يجمعونهما.
• سطر صريح عمن لا يناسبه هذا الخيار، وهو الجزء الذي نعتبره أهم ما نقدمه.

ولماذا ثلاثة؟ لأن الخيار الواحد ليس اختياراً، وأكثر من خمسة يشل القرار. ثلاثة خيارات مفهومة تسمح بمقارنة حقيقية بين بدائل جيدة، بدل المفاضلة بين ضجيج.

ما لا نفعله

• لا نخترع أرقاماً. كل رقم على هذا الموقع من شيت أسعار أو عرض سعر رسمي. وحين لا تذكر ورقة المطور بنداً، نكتب “غير متاح في بيانات المطور”. هذا ما فعلناه مع موقع مشروع هايد بارك سيجنتشر، ومع أسعار مشروعات العاصمة الإدارية والعين السخنة التي لم تصلنا شيتاتها بعد.
• لا ننشر أسعار إعادة بيع عامة. تتحرك من وحدة لأخرى، ونجلب لك أرقام الوحدات المعروضة فعلاً وقت سؤالك.
• لا نرشّح مطوراً لأن اسمه كبير. الاسم الكبير يجعل الفحص ممكناً، ولا يغني عنه.
• لا نضغط على أحد بمواعيد. حين يكون للمطور عرض محدد المدة نقول ذلك كحقيقة، ونقول أيضاً إن هذه العروض تُمدَّد أحياناً وتُسحب أحياناً.

ما نحتاجه منك لنبدأ

ثلاثة أرقام وسطر واحد:

ما نحتاجه	مثال
موعد الاستلام الذي تريده	خلال سنتين
أقصى قسط ربع سنوي	200,000 جنيه
نقاط يومك	العمل في التجمع الخامس، المدرسة في التجمع الأول
الغرض	سكن، أم استثمار، أم بيت عطلات

بهذه الأربعة نستطيع أن نستبعد أغلب السوق في نفس اليوم ونعود إليك بقائمة قصيرة حقيقية.

الخطوة التالية

القرار الوحيد الذي عليك حسمه قبل أن تتحدث إلى أي أحد، نحن أو غيرنا: متى تحتاج المفتاح، وكم تدفع كل ثلاثة شهور؟

هذان الرقمان يفعلان لك ما لا يفعله أسبوع من تصفح الإعلانات.

ابعثهما لنا مع نقاط يومك على واتساب، ونعود إليك بثلاثة خيارات بعروض أسعار رسمية، ومعها من لا يناسبه كل خيار. عمولتنا في السوق الأولي يدفعها المطور، فالسعر الذي تحصل عليه من خلالنا هو سعر المطور نفسه، وفي إعادة البيع تُتفق الشروط بشفافية مسبقاً. محادثة قصيرة عن هدفك وميزانيتك ومدتك الزمنية تكفي لنبدأ قائمة مختصرة. بدون أي التزام.

الأسئلة الشائعة

كيف أختار الكمبوند المناسب لي؟

ابدأ بما لا يمكن تعديله بعد الشراء ثم انتقل لما يمكن التفاوض عليه. الترتيب: موعد الاستلام الذي تحتاجه، ثم أقصى قسط ربع سنوي تحتمله، ثم موقعك بالنسبة لعملك ومدرسة أبنائك، ثم سجل المطور، وأخيراً الوحدة وسعرها. البدء من إعلان مشروع هو الترتيب العكسي، وهو ما يوقع أغلب المشترين في وحدة جيدة بتوقيت أو مكان خطأ.

كم القسط الربع سنوي الذي يناسب ميزانيتي؟

على نظام 5% مقدم وتقسيط 10 سنوات، القسط الربع سنوي يساوي 23,750 جنيهاً عن كل مليون من سعر الوحدة. اقسم أقصى مبلغ تحتمله كل ثلاثة شهور على 23,750 لتعرف حدك الأعلى بالمليون. مثال: 200,000 جنيه ربع سنوياً تعني حداً أعلى نحو 8.4 مليون جنيه، ويبقى خارج هذا الحساب المقدم عند التعاقد والصيانة بنسبة 7% إلى 10% فوق السعر.

هل الاستشارة مجانية؟

الاستشارة والتقييم الأولي مجانيان للمشترين. في وحدات السوق الأولي عمولتنا يدفعها المطور، فالسعر الذي تحصل عليه من خلالنا هو سعر المطور نفسه. وفي إعادة البيع تُتفق الشروط بشفافية مسبقاً قبل أي صفقة.

مع كم مطوراً تتعاملون؟

نصل إلى فرص لدى أكثر من 200 مطور في مصر، في القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية الجديدة والساحل الشمالي والعين السخنة، في السوق الأولي وسوق إعادة البيع. نحن شركة استشارات وتسويق عقاري مستقلة ولسنا مرتبطين بمخزون مطور واحد.

ماذا تحتاجون مني لتبدأوا؟

أربعة أشياء: موعد الاستلام الذي تريده، وأقصى قسط ربع سنوي تحتمله، وأين تقع نقاط يومك من عمل ومدرسة، والغرض من الشراء سكناً أم استثماراً أم بيت عطلات. بهذه الأربعة نستبعد أغلب المعروض ونعود إليك بقائمة قصيرة حقيقية في نفس اليوم.